La valeur des certifications en bâtiment durable

Pourquoi les principaux propriétaires d’immeubles continuent d’investir dans les certifications en bâtiment durable

Les propriétaires d’immeubles doivent faire face à la volatilité des coûts énergétiques, à l’intensification des risques climatiques et à la multiplication des exigences de performance émanant des gouvernements, des investisseurs, des prêteurs et des locataires. Parallèlement, les normes de performance des bâtiments, les exigences de divulgation et les cadres de finance durable redéfinissent la manière dont les actifs sont évalués. Pour le secteur immobilier canadien, évaluer la valeur des certifications de bâtiments durables implique de privilégier les investissements qui génèrent des rendements mesurables à long terme.

Malheureusement, cette discussion se focalise trop souvent sur une seule question : combien cela coûte au départ ?

C’est un argument familier, mais qui néglige une question plus importante à laquelle les propriétaires d’immeubles sont confrontés aujourd’hui : que coûte réellement la possession d’un actif qui n’est pas préparé à l’évolution du marché? Sous cet angle, le débat va au-delà des coûts initiaux et se dirige vers la valeur à long terme, la résilience et la compétitivité d’un actif.

Ce que les leaders du secteur immobilier apprécient

Une étude récente du Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCA), préparée avec PricewaterhouseCoopers s.r.l. (PwC), s’est penchée sur la façon dont les propriétaires, les promoteurs et les exploitants d’immeubles à travers le Canada évaluent l’influence commerciale de les certifications en bâtiment durable. Les résultats ont révélé des avantages allant bien au-delà des économies d’énergie, notamment un meilleur accès au capital, des avantages financiers, une plus grande résilience des actifs, la stabilité des coûts d’exploitation, la préparation réglementaire et une compétitivité accrue sur le marché. Dans toutes les catégories d’actifs examinées, la certification était de plus en plus considérée comme faisant partie de la stratégie d’actifs générale plutôt que comme un complément en matière de durabilité.

Il est important de noter que les participants n’ont pas décrit la certification comme étant une simple plaque accrochée au mur, mais comme un cadre qui aide à établir des objectifs de rendement, à gérer les risques et à fournir une vérification crédible des résultats par un tiers.

La performance compte toujours

Pour de nombreux propriétaires, les résultats en matière de performance sont précisément la raison pour laquelle la certification demeure pertinente.

Les participants à la recherche ont fait état de réductions significatives de la consommation d’énergie, des coûts d’exploitation et des émissions de carbone pendant la durée de vie de leurs actifs. Les organisations institutionnelles, y compris les universités, les collèges et les municipalités, ont cité des économies d’exploitation allant de 16 à 75 pour cent par rapport aux approches de construction conventionnelles, avec des avantages qui s’accumulent au cours de décennies de propriété.

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Ces organisations conservent souvent leurs actifs pendant des générations plutôt que pendant des cycles d’investissement. Leur attention va au-delà des coûts de construction et s’étend à la valeur totale du cycle de vie, y compris les dépenses d’exploitation, l’entretien différé, la résilience et la capacité à maintenir le rendement du bâtiment à mesure que les attentes évoluent.

Le marché envoie des signaux clairs

L’attention croissante portée aux bâtiments à haute performance n’est pas uniquement motivée par les programmes de certification.

Les gouvernements mettent en œuvre des politiques d’analyse comparative et de performance des bâtiments. Les institutions financières élargissent leurs pratiques d’évaluation des risques climatiques. Les investisseurs recherchent une plus grande transparence concernant le rendement, la résilience et les émissions des actifs. Dans l’ensemble du secteur, les attentes en matière de résultats mesurables pour les bâtiments continuent de croître.

Le paysage de la finance durable au Canada évolue également. Des initiatives telles que le programme APH Select de la SCHL offrent déjà des incitatifs financiers substantiels pour les projets de logements multifamiliaux plus performants. Pour de nombreux promoteurs immobiliers résidentiels, ces incitations peuvent générer des économies d’intérêts allant de plusieurs centaines de milliers à plusieurs millions de dollars sur la durée de vie d’un projet, ce qui améliore considérablement la rentabilité du projet.

Parallèlement, les travaux en cours sur la finance durable et le nouveau cadre de taxonomie verte du Canada mettent davantage l’accent sur ce qui constitue un actif performant et prêt pour l’avenir. Alors que les marchés des capitaux évaluent de plus en plus le risque de transition et la résilience à long terme, la capacité à démontrer le rendement devient de plus en plus précieuse. Dans ce contexte, la certification permet de fournir une méthode établie et éprouvée de manière indépendante pour démontrer les résultats du bâtiment.

La gestion des risques devient une priorité commerciale

Le débat sur les bâtiments durables a également évolué au-delà des considérations environnementales. Aujourd’hui, de nombreux propriétaires considèrent la certification du point de vue de la gestion des risques.

Les risques auxquels sont confrontés les portefeuilles immobiliers deviennent plus visibles : l’augmentation des coûts d’exploitation, les phénomènes météorologiques extrêmes, l’évolution de la réglementation, les exigences en matière de divulgation, les attentes des locataires et la possibilité croissante d’obsolescence des actifs. Les bâtiments qui ne s’adaptent pas pourraient nécessiter ultérieurement des interventions plus importantes et plus coûteuses.

Les participants à la recherche dans le rapport du CBDCA ont nommé à plusieurs reprises la préparation réglementaire, la pérennité et la résilience parmi les principales raisons pour lesquelles ils cherchent à obtenir la certification. Pour ces organisations, la question évolue de plus en plus de « Quelle plus-value la certification apportera-t-elle? » à « Quels risques un meilleur rendement peut-il nous aider à éviter? »

La certification peut aider les organisations à établir une feuille de route vers un meilleur rendement, tout en offrant un certain degré de certitude quant à l’harmonisation de leurs investissements avec l’évolution des attentes du marché.

Les locataires sont attentifs

Le marché des bureaux offre une autre perspective importante. Une étude de CBRE portant sur environ 20 000 immeubles de bureaux aux États-Unis a révélé que les immeubles certifiés LEED conservaient des avantages locatifs mesurables par rapport à des immeubles comparables non certifiés, même après avoir tenu compte de facteurs tels que l’âge, l’emplacement et l’historique des rénovations. L’étude a également mis en évidence la demande croissante des locataires pour des lieux de travail performants, alors que les organisations accordent de plus en plus d’importance à la durabilité, au bien-être du personnel et à la qualité des environnements de travail.

Cette demande fait écho aux tendances plus larges en Amérique du Nord, y compris à Toronto, où les employeurs concentrent leur personnel dans des espaces de meilleure qualité qui favorisent le confort, la productivité et les objectifs organisationnels.

Pour les propriétaires qui cherchent à attirer des locataires, le rendement influence de plus en plus l’attrait du marché.

La crédibilité compte

Alors que les attentes en matière de rendement des bâtiments ne cessent de croître, la crédibilité des données devient de plus en plus importante. Les propriétaires, les investisseurs, les prêteurs et les locataires ont tous besoin d’informations fiables sur la consommation d’énergie, les émissions de carbone, l’efficacité des ressources et la qualité de l’environnement intérieur. La vérification indépendante par un tiers permet de s’assurer que les allégations de performance sont étayées par des résultats mesurables plutôt que par un discours de marketing.

Après près de trente ans d’utilisation et plus de 195 000 projets dans le monde (dont plus de 7 000 au Canada), la certification LEED (pour Leadership in Energy and Environmental Design) a contribué à établir un cadre commun pour mesurer, vérifier et améliorer le rendement des bâtiments. Administrée au Canada par le Conseil du bâtiment durable du Canada, la mise en œuvre de la certification LEED a contribué à soutenir l’évolution et la croissance du secteur du bâtiment durable au Canada.

Une définition changeante de la valeur

Les systèmes de certification comme LEED et les Normes du bâtiment à carbone zéro fonctionnent parce que l’amélioration continue fait partie intégrante de leur ADN. À mesure que les besoins du marché évoluent, la façon dont ils sont évalués doit également changer, en allant au-delà d’une évaluation basée uniquement sur les coûts initiaux pour tenir compte de la façon dont les propriétaires, les investisseurs et les prêteurs les plus avertis d’aujourd’hui prennent leurs décisions commerciales. Ce qu’ils ont découvert, c’est que la valeur des certifications en bâtiment durable est de plus en plus définie par sa capacité à favoriser une plus grande performance, à réduire les risques et à offrir des résultats crédibles et vérifiés de manière indépendante.