Matheson Kennedy Complex

Un complexe industriel moderne doté d’une mission verte

Situé sur un terrain de 28,5 acres à Mississauga, en Ontario, le Matheson Kennedy Complex (MKC) est un important ensemble de trois bâtiments industriels légers d’un étage : le 550 et le 570 boulevard Matheson Est, et le 5655, chemin Kennedy. Ce complexe, conçu pour accueillir des locataires de bureaux et d’entrepôts, intègre fonctionnalité et durabilité. Parmi ses caractéristiques intéressantes, mentionnons un stationnement désigné comprenant cinq bornes de recharge pour véhicules électriques et 18 places de covoiturage, ce qui renforce l’engagement à favoriser le transport à faibles émissions de carbone.

En 2021, MKC a obtenu la certification BOMA BEST Platine – ouvrant la voie à son parcours LEED et à des améliorations continues de la performance. Qu’il s’agisse d’essais sur la qualité de l’air intérieur, d’audits énergétiques, de formations sur la santé et la sécurité ou d’événements de reconnaissance, le complexe promeut sans cesse une culture de gestion environnementale et de mobilisation des locataires.

Tirer parti de la certification pour renforcer la résilience du marché à long terme

Le propriétaire et le gestionnaire de la propriété ont visé la certification Leadership in Energy and Environmental Design^® (LEED) dans le but de renforcer leurs engagements environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et d’affirmer leur leadership dans le secteur évolutif de l’industrie légère. Plus précisément, le projet a ciblé la certification LEED v4.1 Exploitation et entretien (E+E) — une certification basée sur la performance décernée à des bâtiments qui sont en exploitation depuis au moins un an et dont les crédits sont attribués sur la base de données vérifiées dans les domaines de l’énergie, de l’eau, des déchets, du transport et de la qualité des environnements intérieurs. La certification est valide pour trois ans et doit être renouvelée pour rester active.

LEED a fourni un cadre rigoureux, fondé sur la performance, pour valider les mises à niveau et les rénovations récentes du complexe, y compris l’éclairage au DEL ainsi que les améliorations des systèmes de CVCA et de l’enveloppe des bâtiments.

L’objectif de certification selon le système d’évaluation LEED (E+E) était une démarche stratégique visant à renforcer la position du complexe sur le marché et à accroître sa valeur à long terme. Le processus a fourni un cadre pour valider la performance opérationnelle, identifier les possibilités de réduction des coûts et répondre aux attentes des investisseurs en matière d’ESG. Il a également soutenu l’approche plus large de Menkes pour pérenniser son portefeuille dans un environnement réglementaire et économique en évolution rapide.

Avec le soutien du propriétaire des bâtiments, Menkes a visé l’obtention de la certification LEED pour le Matheson Kennedy Complex afin de démontrer son engagement envers les normes de durabilité environnementale les plus élevées. Étant des innovateurs reconnus, nous avons voulu renforcer la position du complexe en tant que chef de file du secteur des bâtiments industriels légers, tout en l’assurant d’un avantage concurrentiel. 

Elena Muto, directrice générale, Menkes Property Management Services Ltd.

Une approche axée sur les données et centrée sur l’avenir

Dans son approche à la certification LEED v4.1, Menkes a adopté une stratégie à long terme axée sur la performance. La planification a commencé deux ans à l’avance, ce qui a permis à l’équipe de mobiliser toutes les parties prenantes, de coordonner ses travaux avec les consultants LEED de la firme Ecovert, et de s’assurer que les évaluations et les enquêtes soient effectuées dans les périodes de déclaration appropriées.

Le processus de certification s’est concentré sur le suivi de la performance réelle du bâtiment à l’aide de la plateforme Arc, soutenu par la collecte de données détaillées des services publics et des améliorations ciblées de l’efficacité. Parmi les principales initiatives, soulignons :

• l’installation et l’équilibrage des ventilateurs d’extraction à entraînement par courroie et des ventilateurs d’approvisionnement par gravité;
• l’installation de systèmes d’irrigation efficaces;
• les tests réguliers de la qualité de l’air intérieur et les sondages annuels sur la satisfaction des occupants.

Cette approche fondée sur des données a permis de valider l’efficacité des rénovations récentes – comme la mise à niveau des équipements, les améliorations à l’enveloppe et l’éclairage au DEL – en plus de révéler des occasions d’optimisation opérationnelle. En parallèle, Menkes a réalisé une étude de décarbonation du complexe dans le cadre de laquelle elle a identifié les voies de rénovation futures qui concordent avec les cibles de carboneutralité des bâtiments du Canada et qui renforceront la valeur à long terme de l’actif.

La collaboration pour naviguer dans la complexité

La mise en œuvre d’une certification basée sur la performance dans un complexe industriel à locataires multiples a posé des défis concrets, même si la planification initiale avait permis d’établir des bases solides. Le plus grand défi a porté sur la difficulté d’obtenir des données des services publics complètes et précises sur la consommation des locataires, une exigence essentielle pour la notation LEED par le biais de la plateforme Arc.

Pour remédier à cette situation, l’équipe de gestion immobilière a mené une campagne de sensibilisation coordonnée et a collaboré étroitement avec les locataires pour collecter les factures manquantes et s’assurer que toutes les données de consommation étaient adéquatement téléchargées. Leur coopération s’est avérée essentielle et a permis à chaque bâtiment de satisfaire aux exigences relatives aux données et d’atteindre des niveaux de performance élevés.

L’engagement des locataires s’est avéré un facteur déterminant de la réussite du projet. En plus de fournir les données des services publics, les locataires ont participé activement aux sondages sur la satisfaction des occupants et le navettage, contribuant ainsi directement à une performance élevée en matière de qualité des environnements intérieurs. Cette collaboration a également renforcé les relations entre les locataires et les gestionnaires, ce qui a créé une communauté plus soudée au sein du complexe.

Au final, la combinaison de la planification initiale et de l’engagement soutenu ont contribué à l’obtention de la certification LEED Or des trois bâtiments et à l’atteinte de l’objectif de Menkes d’établir une nouvelle référence pour la durabilité dans les projets industriels légers.

Efficacités opérationnelles, économies de coûts et préparation pour l’avenir

Le processus menant à la certification LEED Or a apporté des avantages opérationnels et environnementaux tangibles pour le complexe. L’évaluation rigoureuse de tierce partie et l’engagement des locataires ont permis à Menkes de bien comprendre la performance des bâtiments et la satisfaction des occupants.

L’obtention de la certification LEED Or exigeait plus que la simple mise en place de systèmes de bâtiments efficaces : elle exigeait une performance mesurable, démontrée par des audits et des évaluations exhaustifs. Ces évaluations ont fourni des informations essentielles sur l’exploitation réelle des bâtiments, tout en validant leurs normes élevées et en identifiant les domaines à améliorer. 

Elena Muto, directrice générale, Menkes Property Management Services Ltd.

Les résultats mesurés comprennent une réduction de 15 % de la consommation d’électricité depuis 2021 et une réduction de 50 % de la consommation d’eau depuis 2022.

Ces économies témoignent de l’efficacité des mises à niveau des systèmes et soulignent la valeur financière et environnementale de la certification basée sur la performance. De plus, l’expérience a orienté l’approche de Menkes qui intégrera des indicateurs de durabilité dans la planification opérationnelle, la conception et l’expérience des locataires pour ses futurs projets.

Planification, engagement et suivi de la performance

Menkes offre les conseils suivants à ses pairs qui envisagent la certification LEED :  

• Commencez tôt : commencez à planifier longtemps d’avance pour permettre la collecte de données, les mises à niveau et la coordination des parties prenantes.
• Mobilisez les parties prenantes : assurez-vous que les locataires, les entrepreneurs, les consultants et les équipes internes sont sur la même longueur d’onde.
• Engagez des consultants d’expérience : les experts LEED contribuent à rationaliser la démarche et à trouver des solutions rentables.
• Suivez la performance en continu : la certification n’est pas seulement une question d’efficacité des systèmes – il faut aussi prouver la performance par un suivi continu de la consommation d’eau et d’énergie, de la gestion des déchets, de la qualité de l’air et de la satisfaction des occupants.
• Pensez à long terme : LEED est un engagement en faveur d’une amélioration continue et non une réalisation ponctuelle.