Traitement des espaces incomplets dans C+CB

De nombreux projets de bâtiments comprennent des espaces incomplets lorsqu’ils sont soumis à la certification, et ce, pour diverses raisons. Par exemple, l’espace incomplet peut être destiné à de futurs commerces de détail au premier étage d’une tour de bureaux ou encore à une cafétéria gérée par des locataires dans un projet de soins de santé. Il peut aussi être délibérément vacant pour répondre aux besoins futurs d’une université. Par ailleurs, il se peut également que l’ensemble de l’aménagement intérieur soit incomplet en vertu du système LEED C+CB : Noyau et enveloppe (NE).

LEED pour la conception et la construction de bâtiments (C+CB) a été rédigé comme un système d’évaluation de l’ensemble d’un bâtiment, lorsque le bâtiment est complet (p. ex., l’aménagement est terminé). Pour traiter les espaces incomplets dans le cadre du processus d’examen, des directives additionnelles sont fournies dans le Guide de référence LEED v4 C+CB (au chapitre Pour commencer, dans l’introduction, et dans les explications des crédits), les interprétations LEED et les FAQ de l’USGBC. Les renseignements présentés ci-dessous résument les principales instructions pour les équipes de projets. Cette ressource n’est pas destinée à remplacer ces autres ressources, mais vise plutôt à les présenter dans un format plus simple à consulter.

Qu’est-ce qu’un espace incomplet?

• Le terme « incomplet » dans le contexte de C+CB signifie que les revêtements de base des planchers, murs ou plafonds ne sont pas installés ou que les systèmes essentiels de mécanique, électricité et plomberie ou les appareils nécessaires à l’occupation de l’espace pour l’usage prévu ne sont pas installés au moment de la certification.
• Le terme « complet » signifie qu’aucun autre travail n’est nécessaire et que le projet est prêt pour accueillir des occupants. Il n’est pas nécessaire que le mobilier et l’ameublement, les appareils et l’équipement mobiles soient installés pour considérer qu’un espace ou une pièce est complet aux fins de la sélection du système d’évaluation C+CB (selon la FAQ de l’USGBC)

Quel pourcentage d’un projet peut être incomplet au moment de la soumission des documents?

• Pas plus de 40 % pour tous les projets C+CB. Au moins 60 % de la surface de plancher brute doit être complète au moment de la certification, à moins que le projet n’utilise le système d’évaluation LEED C+CB : Noyau et enveloppe (NE).   
• Jusqu’à 100 % pour les projets LEED C+CB : NE. Tous les travaux intérieurs peuvent être incomplets. (selon le Rating System Selection Guidance de l’USGBC).

Comment établir le nombre d’occupants pour les espaces incomplets?

Il faut tenir compte du nombre d’occupants futurs dans les espaces incomplets. Les équipes de projets doivent utiliser l’Annexe 2 – Nombres d’occupants par défaut (dans le guide de référence) pour établir le nombre d’occupants des espaces incomplets. Elles doivent également fournir un texte décrivant l’occupation du projet. Des solutions de rechange à l’annexe peuvent être reconnues, s’il y a lieu, mais il faut alors fournir des justifications avec le texte narratif.

Comment les crédits qui comprennent des références établies sont-ils traités dans l’examen?

Toutes les adaptations de C+CB, y compris Noyau et enveloppe, sont traitées de la même façon pour les crédits qui ont des références établies, comme le crédit GEE Réduction de la consommation d’eau à l’intérieur et le préalable ÉA Performance énergétique minimale et le crédit Optimiser la performance énergétique; ces préalables et crédits avec références établies doivent inclure tous les espaces dans leurs calculs, sans exception. À noter que le préalable GEE Réduction de la consommation d’eau à l’intérieur est différent du crédit, du fait que les équipes de projets ne tiennent compte que des appareils et accessoires dans la portée du projet. Par contre, pour les calculs au niveau du crédit, il faut inclure les espaces incomplets et les appareils doivent être considérés comme étant à conformité neutre, à moins d’utiliser l’une des mesures décrites ci-dessous.

Qu’est-ce que la « conformité neutre »?
C’est lorsque la conception proposée est considérée comme équivalente à la référence pour les espaces incomplets, ce qui permet d’inclure toute la surface de plancher dans les calculs.

Demander des réductions supplémentaires au-delà de la référence

Les équipes de projets qui désirent obtenir des réductions supplémentaires au-delà de la référence pour des espaces incomplets peuvent le faire en suivant les approches suivantes :

1. Pour les espaces incomplets destinés à de futurs locataires :

A. Contrat de vente ou de location à caractère obligatoire: Comme indiqué dans le Guide de référence LEED v4 C+CB, les équipes de projet peuvent utiliser le contrat de vente ou de location à caractère obligatoire signé par le propriétaire et le futur locataire qui comprend les conditions qui lient le locataire aux exigences particulières des crédits de performance énergétique et de réduction de la consommation d’eau à l’intérieur ET qui doit être signé par le ou les futurs locataires et le propriétaire.

B. Dessins de construction définitifs du locataire avec lettre d’engagement du locataire: Par ailleurs, l’interprétation LEED 10129 permet aux équipes de projets de réclamer le crédit pour des « mesures prévues pour les espaces locatifs qui sont documentées dans les dessins de construction définitifs du locataire », avec une lettre d’engagement du locataire. Bien que cette interprétation LEED ait été rédigée spécifiquement pour la performance énergétique, elle peut également être appliquée au crédit GEE Réduction de la consommation d’eau à l’intérieur (comme indiqué dans la FAQ de l’USGBC). L’interprétation se lit comme suit :

« Les mesures d’efficacité énergétique des espaces locatifs documentées dans les dessins de construction définitifs peuvent être utilisées dans le cadre du modèle énergétique de LEED Noyau et enveloppe si le locataire signe une lettre confirmant que les travaux seront exécutés conformément aux documents de construction définitifs; que toute modification aux documents de construction définitifs sera évaluée en fonction de ses répercussions sur l’efficacité énergétique; et que les économies d’efficacité globales réalisées grâce aux améliorations effectuées par le locataire seront maintenues entre la phase des documents de construction et celle de la construction. »

Si votre équipe souhaite appliquer l’interprétation LEED 10129 à des crédits autres que ceux de la performance énergétique et de la réduction de la consommation d’eau, veuillez communiquer avec LEED Coach Canada et préciser de quels crédits il s’agit. Nous serons heureux de vous donner d’autres directives.

Instructions spéciales pour les projets LEED v4 C+CB : NE

• Lors de l’installation de « systèmes d’éclairage complets » pour les futurs locataires : l’interprétation LEED 10463 fournit de l’information supplémentaire pour les propriétaires de projets Noyau et enveloppe qui conçoivent, installent et mettent en service des systèmes d’éclairage complets et qui démontrent que l’éclairage est suffisant pour les utilisations prévues des locataires. Ces projets peuvent utiliser la puissance lumineuse installée du modèle énergétique du cas proposé pour le préalable ÉA : Performance énergétique minimale. Toutes les dispositions obligatoires pertinentes de la section 9.4 de la norme ASHRAE 90.1 doivent être conçues, installées et mises en services dans l’espace locatif faisant partie de la portée du projet Noyau et enveloppe. Toutefois, les projets qui installent des systèmes d’éclairage complets dans les espaces locatifs ne peuvent réclamer une réduction de plus de 20 % de la densité de la puissance lumineuse aux fins des calculs du préalable et du crédit. Par contre, pour réclamer des économies de puissance lumineuse de plus de 20 % pour un système d’éclairage complet, la densité de la puissance lumineuse installée ou la densité de la puissance lumineuse requise par le locataire, selon la plus élevée des deux, peut être modélisée dans le cas proposé si une lettre d’engagement du propriétaire accompagnée d’un exemple d’un contrat de vente ou de location est fournie et qu’elle détermine les besoins du locataire en matière de puissance lumineuse.
• La location écologique : les projets LEED C+CB : NE peuvent utiliser la voie de conformité alternative pilote 159 pour les locations vertes qui offre jusqu’à sept points dans le cadre du crédit ÉA Performance énergétique et le crédit Optimiser la performance énergétique grâce à la location écologique

2. Pour les espaces incomplets que le propriétaire a l’intention d’aménager lui-même dans le futur :

A. Dessins de construction définitifs du propriétaire avec lettre d’engagement du propriétaire : Le Guide de référence LEED v4 C+CB n’offre pas une voie pour demander des réductions supplémentaires dans les espaces non finis du propriétaire. Toutefois, la portée de l’interprétation LEED 10129 (conçue pour les futurs espaces locatifs) peut être étendue pour l’appliquer aux aménagements futurs du propriétaire (comme indiqué dans la FAQ de l’USGBC).

Les mesures d’efficacité de la consommation d’eau et d’énergie pour les espaces qui seront aménagés ultérieurement par le propriétaire peuvent être documentées dans les dessins de constructions comme étant « futures » dans les espaces non finis si le propriétaire signe une lettre confirmant que le ou les espaces en question seront aménagés par le propriétaire et vérifiant que les travaux d’aménagement seront exécutés conformément aux documents de construction; que toute modification aux documents de construction définitifs sera évaluée en fonction de ses répercussions sur l’efficacité énergétique; et que les économies d’efficacité globales réalisées grâce aux travaux de construction futurs seront maintenues entre la phase des documents de construction et celle de la construction des espaces non finis. Bien que le texte décrive les exigences de documentation spécifique à l’efficacité énergétique, il peut également s’appliquer aux appareils qui consomment de l’eau à l’intérieur lorsqu’ils sont pleinement détaillés dans les dessins.

B. Lettre d’engagement détaillée du propriétaire avec des informations sur les appareils à eau : Par ailleurs, tel qu’indiqué dans la FAQ de l’USGBC, pour la réduction de la consommation d’eau à l’intérieur, il est possible d’utiliser une lettre d’engagement du propriétaire lorsqu’elle est signée par le propriétaire et qu’elle indique que le ou les espaces où le crédit est documenté seront aménagés par le propriétaire. Cette lettre doit comprendre les détails techniques spécifiques à réaliser par le propriétaire (p. ex., les débits/chasses des appareils et les étiquettes WaterSense, s’il y a lieu).

Quelles sont les incidences des espaces incomplets sur les autres crédits (les crédits qui ne portent pas sur la performance énergétique et la consommation d’eau à l’intérieur)?

Le traitement des crédits autres que ceux de la performance énergétique ou de la réduction de la consommation d’eau à l’intérieur aux fins de la soumission de vos documents de certification LEED est différent selon qu’il s’agit d’un projet Noyau et enveloppe (NE) ou d’un projet qui n’est pas NE, et de la quantité des espaces non finis dans le dernier cas.

1. LEED v4 C+CB : Noyau et enveloppe : Seules les parties du projet comprises dans la portée des travaux LEED sont incluses dans les calculs des crédits et les crédits peuvent généralement être obtenus sans mesures supplémentaires de la part des futurs locataires. Si une équipe de projet désire demander des crédits qui sont au-delà de la portée de la conception et de la construction du projet LEED, elle doit fournir un contrat de vente ou de location signé par les futurs locataires. (Par exemple, en vertu du crédit ÉA Gestion améliorée des frigorigènes, les variations des systèmes d’évaluation indiquent que si le projet ne comprend pas tous les systèmes de CVCA associés aux travaux prévus par le locataire, mais que l’équipe de projet souhaiterait inclure ces systèmes afin d’obtenir le crédit, il faut inclure le contrat de location à la documentation du crédit). Le contrat de location doit être à caractère obligatoire et inclure des conditions sur la façon dont le locataire satisfera aux exigences du crédit. Un contrat de location non signé ou un modèle de contrat de location n’est pas acceptable. Le Guide de référence LEED v4 BD+C, sous la rubrique Variations des systèmes d’évaluation (pour chaque crédit), fournit des directives spécifiques, le cas échéant, pour le noyau et l’enveloppe.

Directives spéciales pour des stratégies d’innovation : les projets LEED v4/v4.1 C+CB : NE qui tentent d’appliquer des stratégies d’exploitation du bâtiment en vertu du crédit Innovation, lorsque le propriétaire ou l’exploitant du bâtiment est responsable de ces stratégies d’exploitation, ne sont pas tenus de fournir un contrat de vente ou de location signé et à caractère obligatoire. Pour les stratégies nécessaires pour satisfaire aux exigences d’Innovation – Trousse de démarrage pour LEED E+E et d’Innovation – achat de lampes, les équipes de projets peuvent plutôt documenter la conformité aux exigences sur la base de la portée des travaux du projet.

2. Toutes les autres adaptations de C+CB :

A. Moins de 10 % d’espaces incomplets dans la superficie brute du bâtiment en pieds carrés ou moins de 1860 mètres carrés bruts (selon la plus petite des deux) :
Une exemption est prévue pour les espaces incomplets correspondant jusqu’à 10 % de la superficie brute en pieds carrés du bâtiment ou 20 000 pieds carrés bruts /1860 mètres carrés (selon la plus petite des deux), comme indiqué dans l’interprétation LEED 10102 (maintenant étendue à LEED v4). Pour cette petite superficie, les équipes de projets ne sont pas tenues de fournir de l’information supplémentaire pour confirmer la conformité des espaces intérieurs incomplets (p. ex., une lettre d’engagement du propriétaire ou des directives aux locataires) pendant la soumission des documents de certification LEED. Cependant, les espaces incomplets devront quand même être pris en compte pour les crédits basés sur la performance qui ont établi des références, comme indiqué ci-dessus. Assurez-vous d’inclure un texte narratif sous Informations du projet, si vous appliquez cette interprétation.

B. Plus de 10 % d’espaces incomplets dans la superficie brute du bâtiment en pieds carrés ou plus de 1860 mètres carrés bruts : (selon le Guide de référence LEED v4 C+CB et l’interprétation LEED 10102):

• Pour les espaces incomplets que le propriétaire a l’intention d’aménager lui-même dans le futur : Fournir une lettre d’engagement, signée par le propriétaire, indiquant que les espaces incomplets satisferont aux exigences de chaque préalable et crédit obtenu par ce projet. Cette lettre peut couvrir l’engagement en termes généraux et il n’est pas nécessaire qu’elle traite de chaque préalable ou crédit individuellement.

• Pour les espaces incomplets destinés à de futurs locataires : En plus des exigences mentionnées ci-dessus, soumettre un ensemble de lignes directrices de conception et de construction à caractère non obligatoire destinées aux locataires, avec une brève explication des circonstances du projet.
  • Que doivent comprendre les Lignes directrices pour la conception et la construction à l’intention des locataires? Les équipes de projets peuvent utiliser le crédit AÉS Lignes directrices pour la conception et la construction à l’intention des locataires de LEED v4 C+CB pour des directives utiles. Les directives doivent comprendre des stratégies et des informations spécifiques au projet concernant les mesures à prendre pour que l’aménagement futur des espaces puisse satisfaire aux systèmes d’évaluation LEED pour la conception et la construction des intérieurs et la façon dont le futur aménagement des espaces puisse satisfaire aux exigences des préalables et crédits obtenus pour les parties complétées du projet.
• Lorsqu’on ne sait pas si les espaces seront utilisés par le propriétaire ou par un futur locataire :L’interprétation LEED 10102 a été étendue à LEED v4 et elle fournit des directives supplémentaires pour cette circonstance :
  • Il est entendu que dans certains cas, le propriétaire ne sera pas certain que le ou les espaces incomplets du projet LEED seront aménagés par le propriétaire ou par un locataire. Dans la partie narrative du formulaire d’informations sur le projet, l’équipe de projet doit expliquer la base de ses hypothèses quant à l’identité de l’entité qui aménagera les espaces incomplets, puis fournir la documentation supplémentaire appropriée conformément aux exigences ci-dessus.

Un autre conseil?

Utilisez le formulaire d’informations sur le projet (IP) : il est essentiel pour décrire votre projet soumis à l’examen. Assurez-vous que votre texte narratif couvre la portée de votre projet (ventilation des espaces incomplets) et de l’occupation attendue pour réduire le nombre de questions des examinateurs pendant le processus de certification. De plus, pour les projets Noyau et enveloppe, assurez-vous de décrire la portée des travaux qui ont formé le bâtiment de base et l’étendue du contrôle du propriétaire ou du promoteur au-delà du bâtiment de base. Ajouter toute information supplémentaire à l’appui si nécessaire.

Traitement d’un projet de rénovation majeure où certains espaces ne peuvent être inclus dans les travaux de rénovation : un espace non rénové n’est pas considéré comme “incomplet”. Voir notre article d’août 2023 à ce sujet

La source centrale pour de l’information sur les espaces incomplets se trouve dans la Credit Library et/ou dans l’introduction du Guide de référence LEED v4 C+CB, section Pour commencer, Conserver une certaine uniformité dans la candidature, paragraphes sur les Espaces incomplets et les Contrats de vente ou de location, pages 14 et 15, ainsi que dans l’interprétation LEED 10102. Pour les projets de noyau et enveloppe, vous pouvez également consulter les sections Variations des systèmes d’évaluation sous Exemples, de chaque crédit concerné dans le guide de référence. Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à contacter LEED Coach Canada.