Pleins feux sur un projet LEED : le 720 rue King Ouest, à Toronto, obtient la certification LEED BE : E&E de niveau Or

Nous nous sommes entretenus avec Alan Murphy, BES, B.Arch., MRAIC et LEED AP BD+C, de la firme Green Reason – qui a agi comme consultant LEED pour le projet. M. Murphy nous a expliqué comment sa firme a contribué à hausser la barre de la durabilité pour cet immeuble de bureaux construit en 1973. Il nous a également parlé des avantages de la rénovation d’un bâtiment existant selon les normes LEED et de l’engagement des locataires du bâtiment qui se sont impliqués dans le processus.

Décrivez-nous brièvement le bâtiment et ses principales caractéristiques.

Le 720 rue King Ouest est un immeuble de bureaux de dix étages et de 350 000 pieds carrés à l’intersection des rues King Ouest et Bathurst, dans le très branché village King West de Toronto. Le bâtiment comprend de grands locaux locatifs et de plus petits, ainsi que des commerces et des restaurants au rez-de-chaussée.

Construit aux environs de l’année 1973, le bâtiment a été réaménagé en plusieurs phases, entre les années 1998 et 2001. La rénovation a eu pour effet de modifier l’usage initial d’industrie légère pour en faire un usage commercial abritant des bureaux, un immeuble de classe A. Le bâtiment a depuis fait l’objet de bien des rénovations intérieures selon les besoins des locataires.

Pourquoi avez-vous choisi la certification LEED plutôt que celle d’un autre programme d’évaluation?

Le bâtiment avait auparavant obtenu une certification de BOMA, mais l’équipe des propriétaires et gestionnaires a reconnu que le marché effectuait un virage. Les membres de l’équipe savaient que bien des bâtiments de classe triple A du centre-ville de Toronto, neufs ou existants, ciblaient et obtenaient une certification LEED et ils ont présumé que LEED s’emparerait aussi du marché des bâtiments de classe A. L’immeuble était presque entièrement occupé lorsque la décision de viser la certification LEED a été prise, mais on a tout de même anticipé qu’une telle certification serait avantageuse dans les prochains baux et qu’elle serait un atout pour maintenir la compétitivité.

Y a-t-il eu un élément déterminant dans votre segment de marché ou votre industrie qui a amené votre organisation à bâtir vert?

Les principaux membres de l’équipe du projet, dont certains avaient participé aux travaux de réaménagement, avaient une excellente compréhension du bâtiment et de son fonctionnement, et ils étaient engagés de longue date envers la durabilité. Ce niveau de sensibilisation général avait amené les responsables du bâtiment à inclure des éléments écologiques dans les programmes d’exploitation et d’entretien, ce qui était une base solide sur laquelle s’appuyer pour la certification LEED BE : E&E.

Quelle valeur la certification du bâtiment apporte-t-elle à votre organisation, à votre entreprise ou à votre municipalité?

En parallèle à la certification LEED, les locataires du bâtiment ont créé un conseil écologique. Ce conseil a connu un franc succès et l’équipe de locataires s’est engagée à fond. Un nouveau modèle d’interactions a été créé dans lequel les gestionnaires de la propriété et les locataires collaborent davantage, y compris sur des projets qui ne sont pas directement liés à la durabilité, ce qui est probablement une conséquence des nouvelles relations entretenues par les deux parties depuis la création de ce conseil écologique.

Le conseil des locataires a donné son appui à la certification LEED. De plus, il contribue aux activités des locataires en matière de responsabilité sociale et a créé une atmosphère qui permet de sensibiliser davantage les locataires aux possibilités d’améliorer le bâtiment dans son ensemble et leurs propres locaux.

Avez-vous ciblé des normes ou des objectifs de performance spécifiques lors de la conception et de la construction du bâtiment?

Si oui, quelles étaient-ils, et pourquoi les avoir visés?

Comme il s’agissait de la certification d’un bâtiment existant, l’équipe de projet a convenu que l’objectif de certification devait être basé sur l’obtention de points reliés aux investissements dans l’amélioration de l’exploitation – et pas aux investissements de capitaux. Le but initial du niveau LEED certifié traduisait cette philosophie. Au moment de l’analyse initiale des carences, le bâtiment entamait un plan d’amélioration des immobilisations sur 10 ans pour améliorer les systèmes dont la fin de vie approchait.

L’équipe de projet a convenu que toutes les décisions seraient prises en se basant sur le meilleur investissement à long terme pour le bâtiment et que les programmes d’amélioration ne seraient pas accélérés pour obtenir une certification de plus haut niveau. L’équipe s’est donc efforcée de comprendre les possibilités offertes par l’adaptation de politiques et de programmes d’exploitation aux exigences du système d’évaluation LEED dans une volonté d’amélioration continue du bâtiment pour ses propriétaires et ses locataires.

Avez-vous des données sur les économies d’énergie, d’eau ou autres, que le bâtiment a réalisées jusqu’à maintenant?

Bien que ce ne soit pas spécifiquement dans l’objectif d’obtenir la certification LEED, l’équipe de propriétaires, en collaboration avec Triovest et Green Reason, a fixé un objectif de réduction de la consommation d’énergie de 2 % par année pour la période de cinq ans commençant en 2011.

Après avoir effectué deux rondes distinctes de rétromise en service et avoir instauré une série de recommandations à coût faible ou nul, le bâtiment est en voie d’atteindre ses objectifs de réduction d’énergie. Ce programme des propriétaires est renforcé par les efforts du conseil écologique visant à identifier les possibilités de réduire la consommation d’énergie inutile dans les locaux.

Les locataires s’attendent souvent à ce que les bâtiments durables améliorent la santé et la productivité de leurs employés. Quels impacts positifs le bâtiment a-t-il eus sur les employés, les locataires, les résidents et les clients, selon vous?

Comment ces résultats sont-ils mesurés?

Nous ne recueillons pas spécifiquement de données sur la santé, mais le dernier essai sur la Qualité de l’air intérieur (QAI) révèle que les mesures prévues dans les exigences de LEED ont éliminé certains problèmes de QAI qui devenaient source de préoccupation constante. On s’attend à ce que cela améliore le confort et la satisfaction des occupants dans les parties du bâtiment qui éprouvaient auparavant des problèmes de QAI.

Aimeriez-vous ajouter autre chose, sur votre bâtiment ou sur LEED en général?

Ce projet est remarquable du fait qu’il a de beaucoup excédé son objectif de certification initial et qu’il a obtenu une certification Or. Le bâtiment a investi très peu de fonds, mais il a stratégiquement diminué sa consommation d’eau et d’énergie en adoptant des mesures à faible coût.

Le bâtiment a également obtenu plusieurs crédits grâce à la participation des locataires favorisée par le conseil écologique qui était formé de l’équipe de gestion et d’exploitation de Triovest, de tous les principaux locataires et de quelques petits locataires, et du consultant en durabilité du bâtiment, Green Reason. L’équipe a trouvé que cette participation des locataires était un élément déterminant de la remarquable réussite de ce projet.