Entrepôt de l’avenue Wilkinson à chauffage et énergie nets zéro

Atteindre l’objectif du carbone zéro

Pour atteindre l’objectif du chauffage central à 0 $, les concepteurs du 355 Wilkinson ont prévu une enveloppe du bâtiment étanche et bien isolée. En se basant sur son expérience antérieure d’entrepôts certifiés LEED, l’équipe d’East Port savait quels étaient les éléments clés qui auraient un impact important sur la consommation d’énergie du bâtiment : la réduction des infiltrations, les valeurs d’isolation supérieures, des systèmes de chauffage efficaces et des commandes automatisées pour réduire la dépendance envers l’intervention humaine pour exploiter le système.

East Port a commencé par la mise en place de panneaux-sandwichs de béton isolant par relèvement pour offrir un coefficient d’isolation de R-20 et une surface de béton durable qui convient à un usage industriel. Les infiltrations ont été réduites par l’utilisation de niveleurs de quai à stockage vertical, un produit utilisé typiquement dans les entrepôts frigorifiques pour conserver le froid à l’intérieur. Le coefficient d’isolation de la toiture a également été porté à R-40.   

Le bâtiment est chauffé à l’aide d’un système central de chauffage par rayonnement des planchers approvisionné par des thermopompes air-eau. Le système de chauffage central est composé de six thermopompes air-eau et d’une chaudière au gaz naturel à condensation de pointe ou d’appoint qui offre une température constante de 17 °C au plancher. La distribution de l’eau chaude est assurée par des pompes de circulation à moteurs à commutation électronique (ECM) dans les zones à une seule baie de chargement.

Des appareils de chauffage surélevés apportent du chauffage additionnel qui est facturé directement au locataire. Des commandes ont été mises en place pour empêcher les pompes de circulation du plancher chauffant de fonctionner dans les zones ayant des portes surélevées ouvertes. Avec le comptage divisionnaire des appareils de chauffage surélevés qui fonctionnent lorsque les portes sont ouvertes, les locataires deviennent plus conscients des incidences du mode d’exploitation de leurs installations sur les coûts de chauffage.

East Port a également installé un système photovoltaïque (PV) à facturation nette par l’entremise du programme Net Metering de Nova Scotia Power. Le système est calibré pour compenser le coût des sources de combustibles – en présumant une intensité énergétique de chauffage de 1,6 e-kWh par pied carré. En tenant compte de ces considérations de chauffage, un locataire pourrait voir sa facture de chauffage central réduite à néant s’il ouvrait moins souvent ses portes.

L’avantage de bâtir selon la Norme du carbone zéro

East Port avait déjà réalisé des projets certifiés LEED dans le passé, mais la firme était particulièrement enthousiaste de participer au programme pilote du bâtiment à carbone zéro. Au-delà de son désir d’améliorer encore ses bâtiments et de mieux se différencier sur le marché, cette participation lui a permis de partager son expertise et possiblement d’influer sur le développement futur de la norme.

Pour travailler avec la norme du BCZ, East Port a dû modifier son approche. Plutôt que de commencer avec une liste d’exigences, elle a travaillé à rebours à partir du point final requis pour atteindre son objectif. L’équipe du projet a fait face à quelques défis. Il fallait qu’un modèle énergétique de tierce partie valide le design. Or, un modèle énergétique ne reflétait pas les données empiriques recueillies sur les taux d’infiltration dans les entrepôts existants certifiés LEED du portefeuille d’East Port. Il a aussi fallu tenir compte des restrictions de la société d’électricité locale sur la quantité d’énergie produite sur place que le projet pouvait fournir au réseau.

Réaliser un vrai rendement du capital investi

Malgré ces défis, l’aspect le plus ambitieux du projet était de comprendre comment rendre le projet financièrement compétitif. Généralement, pour ce type de bâtiment, on cherche à offrir le produit au plus bas coût, surtout que les promoteurs ne savent pas toujours quel sera l’usage final du bâtiment ou comment cet usage pourra changer au fil du temps.

L’équipe a trouvé que la norme BCZ était simple à comprendre, facile à utiliser et rentable. Le coût additionnel pour bâtir selon la norme du BCZ s’est élevé à environ 10 à 15 pour cent, mais East Port réalise déjà un rendement sur cet investissement : ses revenus nets de location sont plus élevés parce que les factures de chauffage des locataires sont considérablement réduites et parce qu’elle offre des espaces de travail plus confortables. 

Pour attirer encore plus les locataires, East Port a inclus des éléments que l’on retrouve rarement dans des entrepôts. Les bâtiments sont munis de fenêtres et de lanterneaux Solera® pour optimiser la pénétration de la lumière naturelle, d’ampoules DEL avec détecteurs de mouvement et de systèmes de ventilation automatisés éconergétiques.

East Port remarque que la demande pour des bâtiments durables augmente sans cesse et avec son projet Wilkinson, elle répond à cette demande en offrant des espaces intelligents et des services de gestion immobilière à valeur ajoutée. Possédant maintenant des données pour six mois d’exploitation, l’équipe est en bonne voie d’atteindre son objectif de la facture de chauffage central à 0 $.

Dans ses efforts pour obtenir la certification de Bâtiment à carbone zéro, East Port a mis l’accent sur les éléments qu’elle pouvait contrôler pour aider ses locataires à atteindre cet objectif de chauffage central net zéro. En rationalisant son approche, l’entreprise a maintenu le cap et a réussi à apporter une pensée créatrice à un espace industriel – offrant ainsi à ses locataires d’aujourd’hui la génération d’entrepôts de l’avenir.

East Port Properties est fière d’avoir réalisé et géré plusieurs bâtiments à haute performance. La certification d’une tierce partie valide notre design et nos opérations tout en reconnaissant les bonnes pratiques.

—   Judy Wall, Présidente, East Port Properties